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Details zum Mietpreisdeckel ab dem 1.1.2024

Am 30.12.2023 wurde der „Mietpreisdeckel“ veröffentlicht. Von der Mietpreisdeckelung sind Kategoriemieten, Richtwertmieten und Mieten in gemeinnützigen Wohnbauten unterschiedlich  betroffen. Für freie Mieten (Wohnungen in Neubauten oder Ein- und Zweifamilienhäusern) gilt der Mietpreisdeckel nicht. Folgend eine kurze Erläuterung zu den unterschiedlichen Vorschriften.  

Die von dem Mietpreisdeckel betroffenen Mieten dürfen fortan nur zum Stichtag 1. April angehoben werden. Dies allerdings unter den folgenden Restriktionen:

• Bei Kategoriemieten (Altbauwohnungen, für welche der Mietvertrag zwischen dem 1.1.1982 und dem 28.2.1994 abgeschlossen wurde) wird die jährliche Wertanpassung im Jahr 2024 ausgesetzt. Die nächste Anhebung darf erst wieder zum 1.4.2025 und zum 1.4.2026 erfolgen, jedoch maximal um 5% pro Jahr.
• Bei Richtwertmieten (Altbauwohnungen, welche nach dem 28.2.1994 vermietet wurden) wird die jährliche Wertanpassung im Jahr 2024 ebenfalls ausgesetzt. Die erste Anhebung darf zum 1.4.2025 maximal 5% betragen, berechnet über die Veränderung des Verbraucherpreisindex-Jahresdurch­schnittswerts aus dem Jahr 2024 gegenüber dem Jahr 2023.
• Bei Mieten in gemeinnützigen Wohnbauten gilt die maximale Erhöhungsrate von 5% bereits ab dem 1.4.2024. Dies deshalb, da die Mietpreise in der Regel deutlich niedriger als auf dem privaten Wohnungsmarkt sind.

Zusätzlich zu der Mietpreiserhöhungsbeschränkung von 5% pro Jahr in den Jahren 2025 und 2026 wurde eine neue Berechnungsmethode für zukünftige Erhöhungen ab dem Jahr 2027 eingeführt. Ab dem Jahr 2027 wird die Valorisierung derart vorgenommen, dass eine Durchschnittsinflation der vergangenen letzten 3 Jahre herangezogen wird. Beträgt die Durchschnittsinflation über 5%, so ist der die 5% übersteigende Teil nur zur Hälfte zu berücksichtigen. 

Beispiel: 

• Basismiete: € 1.000
• Durchschnittliche Inflation der letzten Jahre (2024-2026): 10%
• geplante Erhöhung der Miete 2027 aufgrund der Inflation: € 1.000*1,1 = € 1.100

Lösung:

• Überschreitung der 5%-Grenze um € 50; davon 50% = € 25; Miete ab Jänner 2027: € 1.075

Keine Liebhaberei bei vorzeitig eingestellter Vermietung

Der Vermieter hatte ein Objekt (zwei Büros und vier Wohnungen) vier Jahre lang mit Verlust vermietet und dann die Vermietung eingestellt. Entscheidend ist, ob die Vermietung von vorneherein auf diesen kurzen Zeitraum geplant war oder ob der Plan zunächst auf eine dauerhafte Vermietung ausgerichtet war und sich erst nachträglich der Entschluss zur vorzeitigen Beendigung ergeben hat.

Hatte der Vermieter eine dauerhafte Vermietung geplant, liegt keine Liebhaberei vor, wenn bei planmäßiger Fortsetzung ein Gesamtgewinn innerhalb eines absehbaren Zeitraumes (von 20 bzw 25 Jahren) erzielbar gewesen wäre.

Anerkennung eines außerhalb der Wohnung gelegenen Arbeitszimmers

Ein außerhalb der Wohnung gelegenes Arbeitszimmer (bzw eine eigene kleine Wohnung zu Büroarbeitszwecken) ist steuerlich nur anzuerkennen, wenn es für die Berufsausübung unbedingt notwendig ist und (nahezu) ausschließlich beruflich verwendet wird. 

Eine solche Notwendigkeit hat der VwGH zB bei einer Lehrerin für die Anschaffung einer eigenen kleinen "Arbeitswohnung" angenommen, weil die Lehrerin einen Teil der Arbeitszeit außerhalb der Schule für Vorbereitungs- und Korrekturarbeiten aufwenden musste und die Durchführung dieser Arbeiten in der Familienwohnung aufgrund sehr beengter Raumverhältnisse nicht zumutbar war.

Ein innerhalb der Wohnung gelegenes Arbeitszimmer wird steuerlich nur unter der zusätzlichen Voraussetzung anerkannt, dass es den Mittelpunkt der beruflichen Tätigkeit bildet.

Kosten des Kaufvertrages können zur Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer zählen

Die Kosten der Errichtung des Kaufvertrages über ein Grundstück zählen zur GrESt-Bemessungs­grundlage, wenn der Verkäufer den Auftrag an den Rechtsanwalt zur Vertragserrichtung erteilt und der Erwerber die Kosten dafür trägt.

Beauftragt der Verkäufer allein die Verfassung der Vertragsurkunde und trägt dieser auch die Kosten entsteht diesbezüglich keine GrESt Pflicht.

Bauherreneigenschaft spart Grunderwerbsteuer

Wird eine Wohnung erworben, unterliegen dann nicht die Kosten der Wohnung selbst, sondern nur der auf den Boden entfallende Teil des Kaufpreises der Grunderwerbsteuer, wenn der Käufer (allenfalls zusammen mit anderen Käufern) als „Bauherr“ anzusehen ist. Das ist der Fall, wenn der Käufer

1. auf die bauliche Gestaltung Einfluss nehmen kann und
2. das Baurisiko trägt (gegenüber der Baufirma berechtigt und verpflichtet ist) und
3. das finanzielle Risiko trägt (kein Fixpreis festgelegt ist).