Zahlung für Reparaturfonds nicht sofort absetzbar
Der VwGH hat die sofortige Absetzbarkeit von Zahlungen an den Reparaturfonds in einer aktuellen Entscheidung verneint. Nun stellen sich neue, ungelöste Folgefragen.
Der einzelne Wohnungseigentümer kann, in der Regel, nicht alleine entscheiden, wie die Rücklage verwendet wird und kann auch keine Rückzahlungen verlangen. Dies auch dann nicht, wenn er aus der Wohnungseigentumsgemeinschaft ausscheidet (zB Verkauf des WE-Objekts). Dennoch sind die geleisteten Zahlungen (noch) nicht als sofortige Werbungskosten im Jahr der Zufuhr abzugsfähig.
Der VwGH begründet seine Ansicht damit, dass zum Zeitpunkt der Zahlung noch nicht feststeht, welche Verbesserungs- oder Erhaltungsarbeiten mit der Rücklage vorgenommen werden und damit auch noch nicht beurteilt werden kann, ob es sich um aktivierungspflichtige (zB Herstellung oder Instandsetzung) oder sofort abzugsfähig Ausgaben (Instandhaltung) handelt. Erst wenn das Rücklagenguthaben tatsächlich verwendet wird, steht der Ausgabencharakter fest und erst dann können (anteilige) Werbungskosten geltend gemacht werden.
Mit dieser Entscheidung hat der VwGH für eine bisher ungeklärt gebliebene Frage Rechtssicherheit geschaffen, jedoch eröffnet er dadurch auch weitreichende steuerliche Problemfelder wie zB:
- Wie ist eine nicht verbrauchte Instandhaltungsrücklage beim Verkauf/Ankauf des WE-Objekts zu berücksichtigen?
In der Literatur wird erstere Frage damit „gelöst“, dass beim Ankauf/Verkauf die unverbrauchte Rücklage aus dem Kaufpreis herausgerechnet wird und somit nicht der Immo-ESt (jedoch der Grunderwerbsteuer) unterliegt. Auf der Käuferseite ist der Kaufpreis in Boden, Gebäude und Rücklage aufzuteilen, da nur vom „reinen“ Gebäudewert eine AfA geltend gemacht werden kann (Die Finanzverwaltung geht derzeit davon aus, dass eine derartige Trennung nur dann zulässig ist, wenn der Rücklagenbetrag ausdrücklich im Vertrag angeführt wird) Anzumerken ist hier allerdings, dass eine Berücksichtigung der unverbrauchten Rücklage im Rahmen eines Verkaufs im Regime der Immobilienertragsteuer eine maximale Steuerentlastung von 30% (beim Verkäufer) mit sich zieht, wohingegen ein Abzug als Werbungskosten eine Entlastung von bis zu 55% bewirken kann. Ob diese Lösung dem Gleichheitsgebot standhält, bleibt abzuwarten.
- Wie ist zu verfahren, wenn bislang die Zahlungen in die Instandhaltungsrücklage als sofort abzugsfähige Ausgaben behandelt wurden?
TREUHAND-UNION is a member of Nexia International, a leading, global network of independent accounting and consulting firms. Please see the "Member firm disclaimer" on the Nexia International website: https://nexia.com/member-firm-disclaimer for further details.
