Aktuelle Rechtslage / Das Problem

Wer ein Gebäude errichtet oder umbaut und dabei Vorsteuern sowie Werbungskosten steuerlich in Abzug bringt, muss seine Vermietungsabsicht klar und eindeutig nach außen dokumentieren. Das BFG hat in einem aktuellen Erkenntnis (BFG 5. 1. 2026, RV/7102768/2025) bestätigt, was der Verwaltungsgerichtshof (VwGH) in ständiger Rechtsprechung vertritt: Nicht die innere Überzeugung zählt, sondern objektiv nachvollziehbare Handlungen.

Im konkreten Fall hatte ein Eigentümer seit 2013 laufend erklärt, ein Gebäude (mit Ferienwohnungen, Heurigenlokal, Verkaufsfläche für landwirtschaftliche Produkte) vermieten zu wollen. Dennoch wurden über mehr als zehn Jahre hinweg weder Mietverträge abgeschlossen noch andere nach außen tretende Schritte gesetzt – etwa Inserate, Maklerbeauftragungen oder verbindliche Nutzungsvereinbarungen. Das Finanzamt erkannte die Vorsteuern und Werbungskosten für die Jahre 2013 bis 2022 nachträglich ab. Das BFG bestätigte diese Vorgehensweise vollumfänglich.

Konsequenzen bei Nicht-Handeln

Werden über einen längeren Zeitraum keine nach außen sichtbaren Vorbereitungshandlungen dokumentiert, riskieren Sie die vollständige Aberkennung aller bisher vorläufig zuerkannten Abzüge – inklusive einer ERHEBLICHEN NACHZAHLUNG samt Zinsen für zurückliegende Jahre.

Konkrete Handlungsempfehlungen

• Schließen Sie frühzeitig schriftliche (Vor-)Mietverträge oder Absichtserklärungen mit künftigen Mietern ab.
• Dokumentieren Sie alle Vorbereitungshandlungen lückenlos: Anzeigen, Makleraufträge, Angebote, Korrespondenz mit Interessenten.
• Stellen Sie sicher, dass Baufortschritte und Fertigstellungspläne schriftlich festgehalten werden.
• Lassen Sie bestehende Vermietungsprojekte ohne bisherige Außenwirkung ungehend auf ihre steuerliche Absicherung prüfen.
• Beachten Sie: Eine Baugenehmigung oder Kreditaufnahme allein genügen nicht.

TIPP: Wir prüfen gerne, ob Ihre Vorbereitungshandlungen den Anforderungen der Finanzbehörden standhalten – und helfen Ihnen, die Vermietungsabsicht rechtzeitig und wasserfällig zu dokumentieren.

Persönliche Beratung

Die aktuelle Rechtsprechung zeigt einmal mehr: Steuerfragen, die auf den ersten Blick geklärt scheinen, bergen oft unerwartete Risiken. Ob Vermietungsvorhaben, Bauleistungen, Kassenführung oder Kapitalanlagen – wir stehen Ihnen jederzeit für ein persönliches Beratungsgespräch zur Verfügung. Sprechen Sie uns an, bevor das Finanzamt es tut.

Diese Information dient der allgemeinen Orientierung und stellt keine Rechtsberatung im Einzelfall dar. Die Rechtslage kann sich ändern. Bei konkreten Fragen wenden Sie sich bitte an Ihre zuständige TU-Kanzlei.