ImmoESt - Umwidmungszuschlag bei Immobilientransaktionen

In der Regel geht die Umwidmung eines Grundstücks, welche eine erstmalige Bebauung ermöglicht, mit einer erheblichen Wertsteigerung einher. Diese Wertsteigerungen sollen nun – in Form eines Umwidmungszuschlages auf die steuerliche Bemessungsgrundlage beim Verkauf – höher besteuert werden. Es wird also nicht die Umwidmung selbst besteuert, sondern erst der Verkauf des umgewidmeten Grundstücks.

• Der Umwidmungszuschlag beträgt 30 % auf den aus der Veräußerung des umgewidmeten Grund und Boden resultierenden Gewinns. 
• Dieser Zuschlag ist sowohl bei Neuvermögen als auch bei Altvermögen anzusetzen. 
• Von diesem Umwidmungszuschlag sind nur jene Umwidmungen betroffen, welche nach dem 31.12.2024 stattgefunden haben, wenn der Grundstücksverkauf nach dem 30.6.2025 erfolgt.
• Eine Umwidmung ist dann für den Zuschlag relevant, wenn sie die erstmalige Bebauung ermöglicht und nach dem letzten entgeltlichen Erwerb stattgefunden hat. 
• Daraus folgt auch, dass ein Umwidmungszuschlag nur einmal pro Grundstück anfallen kann.
• Der Umwidmungszuschlag gilt nur für umgewidmeten Grund und Boden (nicht Gebäude). Es ist daher unter Umständen notwendig, den Gewinn einer Liegenschaftsveräußerung aufzuteilen, sofern sich darauf ein Gebäude befindet oder nicht das gesamte veräußerte Grundstück umgewidmet wurde.
• Ein Umwidmungszuschlag fällt nicht an, wenn der Grundstücksverkauf überhaupt steuerbefreit ist, z.B. wegen der Hauptwohnsitzbefreiung.
• Damit es nicht zu steuerlichen Überbelastungen durch einen Umwidmungszuschlag bei Grundstücken, die durch die Umwidmung sehr hohe Wertsteigerungen erfahren haben, kommt, ist die Höhe des steuerlichen Gewinns mit dem tatsächlichen erzielten Veräußerungserlös begrenzt. Ein Umwidmungszuschlag kann also den steuerlichen Gewinn niemals über den erzielten Veräußerungserlös hinaus erhöhen. Rein rechnerisch würde es ohne diese Schranke zu einer Überbelastung kommen, wenn der Gewinn 76,93 % oder mehr des Verkaufserlöses beträgt. Faktisch ist dies nur bei Neuvermögen möglich, da bei Altvermögen fiktive Anschaffungskosten von 40 % des Veräußerungserlöses angesetzt werden können und somit der Veräußerungsgewinn 60 % des Veräußerungserlöses beträgt. 

Mitarbeiterprämie 2025

Im Jahr 2025 wird eine steuerfreie Mitarbeiterprämie eingeführt. Sie umfasst Zulagen und Bonuszahlungen, die der Arbeitgeber im Kalenderjahr 2025 einem oder mehreren Arbeitnehmern aus sachlichen, betriebsbezogenen Gründen gewährt, wenn es sich dabei um zusätzliche Zahlungen handelt, die üblicherweise bisher nicht gewährt wurden. 

• Sie sind bis zu € 1.000steuerfrei.
• Eine Befreiung von Lohnnebenkosten ist nicht vorgesehen. 

Die Prämie erhöht nicht das Jahressechstel und wird nicht auf das Jahressechstel angerechnet. Ein Gruppenmerkmal (ähnlich den Vorgängermodellen) ist nicht erforderlich, jedoch muss, wenn die Prämie nicht allen Arbeitnehmern bzw. nicht im gleichen Ausmaß angeboten wird, diese Unterscheidung betrieblich begründet und sachlich gerechtfertigt sein. Eine lohngestaltende Vorschrift (z.B. im Kollektivvertrag) ist nicht Voraussetzung für die Gewährung.

Die Steuerfreiheit der Mitarbeiterprämie ist nur bis € 1.000 pro natürliche Person ausschöpfbar. Daher ist der Arbeitnehmer zu veranlagen, wenn er von mehreren Arbeitgebern insgesamt über € 1.000 an Mitarbeiterprämien erhalten hat. Erhält der Arbeitnehmer auch eine Mitarbeitergewinnbeteiligung, so kann eine Mitarbeiterprämie zusätzlich steuerfrei gewährt werden, solange insgesamt nicht mehr als € 3.000 an Prämien ausbezahlt werden.

Pendlereuro 

Als Teilkompensation für die Abschaffung des Klimabonus wurde der Pendlereuro (derzeit € 2) auf € 6 pro Kilometer der einfachen Fahrtstrecke zwischen Wohnung und Arbeitsstätte erhöht. 

Umsatzsteuer

Es gilt (ab 1.1.2026) eine echte Steuerbefreiung für die Lieferung von chemischen, hormonellen und mechanischen Verhütungsmitteln (z.B. Antibabypillen, Hormonimplantate, Kondome) und von Frauenhygieneartikel (z.B. Tampons).

Finanzonline - Elektronische Zustellung 

Die BAO erhält nun die ausdrückliche Anordnung, dass Finanzämter Zustellungen an Personen, die Teilnehmer an FinanzOnline sind, grundsätzlich elektronisch vornehmen müssen. Jene Personen, die keine Umsatzsteuererklärung abgeben müssen, also insbesondere Konsumenten, können sich von der
elektronischen Zustellung abmelden (Opt-out wie bisher). Grundsätzlich besteht eine gleichartige Regelung zwar bereits bisher in der FinanzOnline-Verordnung: Bisher konnten sich allerdings alle Kleinunternehmer stets von der Verpflichtung zur elektronischen Zustellung abmelden. Nach der Neuregelung müssen jene Kleinunternehmer, die zur Steuerpflicht optiert haben, die Verpflichtung zur elektronischen Zustellung akzeptieren. Bei diesen Kleinunternehmern verliert ein bereits abgegebener Verzicht seine Wirksamkeit. Diese Regelung gilt ab 1.9.2025.

Normverbrauchsabgabegesetz

Kraftfahrzeuge zur Güterbeförderung bis 3.500 kg zulässige Gesamtmasse (sogenannte Klasse N1) sind ab 1.7.2025 wieder (wie bereits vor dem 1. Juli 2021) von der NoVA befreit. Unter diese Befreiung fallen Kfz zur Güterbeförderung mit nicht mehr als drei Sitzplätzen, aber auch Kastenwägen und Pritschenwägen.

Reisegebührenvorschrift

Für die einkommensteuerlich absetzbaren Reisekosten ist das amtliche Kilometergeld bedeutsam. Dieses war mit dem Progressionsabgeltungsgesetz 2025 einheitlich auf € 0,50 erhöht worden, und zwar nicht nur für Pkw und Kombi, sondern auch für Fahrräder, Motorfahrräder und Motorräder. Ab 1.7.2025 wird das Kilometergeld für Motorfahrräder, Motorräder und Fahrräder wieder gesenkt, und zwar auf € 0,25.

Bundesgesetz über die Förderung von Handwerkerleistungen

Für die Gewährung des „Handwerkerbonus“ wird der Kreis der leistungserbringenden Unternehmer nunmehr auf solche Handwerker erweitert, deren Sitz oder Niederlassung in einem anderen EU-/EWR-Mitgliedstaat liegt.

VERSCHÄRFUNG BEI IMMOBILIEN - Grunderwerbsteuer

Immobilientransaktionen im Inland bilden wegen der örtlichen Gebundenheit einen steuerlich leicht zu erfassenden Vorgang, sodass eine Verbreiterung des Anwendungsbereichs der Grunderwerbsteuer bei der Budgetsanierung nicht fehlen darf.

Neuerungen bei Übertragung von Anteilen an grundstücksbesitzenden Gesellschaften (Share Deals)

In Zusammenhang mit Gesellschaften, die österreichische Grundstücke halten, gibt es zwei unterschiedliche Grunderwerbsteuer-Tatbestände: 1) den Gesellschafterwechsel und 2) die Anteilsvereinigung.

Bisher: 

1. Gesellschafterwechsel: Bisher bezog sich der Steuertatbestand nur auf Personengesellschaften. Grunderwerbsteuerpflicht war gegeben, wenn innerhalb von fünf Jahren mindestens 95 % der Gesellschaftsanteile auf (allenfalls auch unterschiedliche) neue Gesellschafter übergehen.
2. Anteilsvereinigung: Der Steuertatbestand bezog sich bereits bisher auf Kapitalgesellschaften und Personengesellschaften. Grunderwerbsteuerpflicht war gegeben, wenn zumindest 95 % der Gesellschaftsanteile in der Hand einer Person (oder Unternehmensgruppe) vereinigt werden oder zumindest 95 % der Gesellschaftsanteile übertragen werden.

Beide Tatbestände werden mit dem BBG 2025 erweitert:

1. Gesellschafterwechsel NEU

Dieser Steuertatbestand erfasst nunmehr 

• nicht nur Personengesellschaften, sondern auchKapitalgesellschaften. 
• Die Beteiligungsschwelle wurde auf 75 % gesenkt 
• Der Beobachtungszeitraum wurde auf 7 Jahre verlängert.

Steuerpflicht aufgrund Gesellschafterwechsels ist also gegeben, wenn innerhalb von sieben Jahren mindestens 75 % der Anteile unmittelbar auf neue Gesellschafter übergehen.

Die Neuregelung für Gesellschafterwechsel gilt für Erwerbsvorgänge, bei denen die Steuerschuld nach dem 30.6.2025 entsteht. Bei Kapitalgesellschaften sind allerdings Änderungen im Gesellschafterbestand, die vor dem 1.7.2025 erfolgt sind, unbeachtlich.

Für den Gesellschafterwechsel sind Übertragungen von Anteilen an Kapitalgesellschaften außer Acht zu lassen, soweit sie an einer Wertpapierbörse gehandelt werden („Börsenklausel“). Diese Ausnahme besteht aufgrund der schwierigen Nachvollziehbarkeit von Anteilsübertragungen an der Börse.

2. Anteilsvereinigung NEU

• Die Beteiligungsschwelle wird auch für diesen Tatbestand auf 75 % gesenkt.
• Zudem gelten bei diesem Tatbestand nicht nur unmittelbare Beteiligungen, sondern auch mittelbare Beteiligungen. Bei Letzteren ergibt sich die Höhe des maßgeblichen Beteiligungsausmaßes durch die Multiplikation der prozentuellen Anteile. Wer z.B. 90 % an der A-GmbH hält, die ihrerseits 85 % an der grundstücksbesitzenden B-GmbH hält, ist mittelbar zu 76,5 % an der B-GmbH beteiligt und liegt somit über der entscheidenden Schwelle von 75 %. 
• Tritt eine solche Anteilsvereinigung nicht in der Hand einer einzigen Person ein, reicht es für die Steuerpflicht aus, wenn die Anteile in der Hand einer „Erwerbergruppe“ (= Personen, die unter einheitlicher Leitung zusammengefasst sind oder unter dem beherrschenden Einfluss einer Person stehen, z.B. aufgrund von Syndikats- oder Stimmbindungsverträgen) vereinigt werden.

Kommt es aufgrund eines Vorgangs i.S.d. Umgründungssteuergesetzes zu einer bloß mittelbaren Anteilsvereinigung, also einer solchen, bei der nur wegen der mittelbaren Beteiligungen die Beteiligungsschwelle von 75 % erreicht wird, ist diese mittelbare Anteilsvereinigung nicht steuerpflichtig, wenn die an der Umgründung beteiligten Personen derselben „Erwerbergruppe“ (z.B. Konzern) angehören.

Auch die Neuregelung für Anteilserwerbe gilt für Erwerbsvorgänge, bei denen die Steuerschuld nach dem 30.6.2025 entsteht. Werden am 30.6.2025 mindestens 75 % der Anteile an der Gesellschaft in der Hand einer Person gehalten, nimmt das Gesetz eine steuerpflichtige Anteilsvereinigung auch dann an, wenn das Beteiligungsausmaß verändert (aber nicht unter 75 % gesenkt) wird und bezogen auf diese Anteile nicht bereits vorher eine steuerpflichtige Anteilsvereinigung stattgefunden hat. Das bedeutet beispielsweise: veräußert ein Hauptgesellschafter nach dem 30.6.2025 von seiner 85 %-Beteiligung einen Anteil von 5 %, löst diese Veräußerung die Grunderwerbsteuer aus.

Erhöhung des GrESt-Bemessungsgrundlage und des Steuersatzes bei Immobiliengesellschaften

Eine Immobiliengesellschaft ist eine Gesellschaft, deren Schwerpunkt in der Veräußerung, Vermietung oder Verwaltung von Grundstücken liegt. Das ist insbesondere der Fall, wenn

• das Vermögen der Gesellschaft überwiegend aus Grundstücken besteht (außer die Grundstücke dienen betrieblichen Zwecken, die nicht in der Veräußerung, Vermietung oder Verwaltung der Grundstücke bestehen), oder
• wenn die Einkünfte der Gesellschaft überwiegend durch die Veräußerung, die Vermietung oder die Verwaltung von Grundstücken erzielt werden.

Die Grunderwerbsteuer (GrESt) wird grundsätzlich sowohl beim Gesellschafterwechsel als auch bei der Anteilsvereinigung vom sogenannten Grundstückswert berechnet.

Bezieht sich der steuerpflichtige Gesellschafterwechsel oder die steuerpflichtige Anteilsvereinigung aber auf eine Immobiliengesellschaft, ist nunmehr Bemessungsgrundlage der GrESt der (in der Regel über dem Grundstückswert liegende) gemeine Wert des Grundstücks der Gesellschaft. Auch in Bezug auf Umgründungen nach dem UmgrStG ist Bemessungsgrundlage der GrESt der gemeine Wert des Grundstücks (statt des Grundstückswerts), wenn eine Immobiliengesellschaft betroffen ist. Der Steuersatz beträgt beim Gesellschafterwechsel, der Anteilsvereinigung wie auch bei Umgründungen, wenn das Grundstück zum Vermögen einer Immobiliengesellschaft gehört, 3,5 %, ansonsten (wie bisher) 0,5 %.

Die Erhöhung von Bemessungsgrundlage und Steuersatz kommt zur Anwendung, wenn die Steuerschuld für einen Erwerbsvorgang nach dem 30.6.2025 entsteht. Sollten allerdings an der Immobiliengesellschaft vor und nach dem Gesellschafterwechsel, der Anteilsvereinigung oder der Umgründung nur nahe Angehörige beteiligt sein (Familienverband), bleibt der Grundstückswert die Bemessungsgrundlage und der Steuersatz auf 0,5 %. 

Beispiel zur Änderung der Rechtslage:

An der KG, die ein Grundstück besitzt, ist Frau Maier als Kommanditistin zu 94 % und die M - GmbH (sie gehört zur Gänze Frau Maier) zu 6 % beteiligt. Frau Maier verkauft ihre Kommanditanteile und ihre M - GmbH an einen Industriebetrieb. Dies löste nach bisheriger Rechtslage keine Grunderwerbsteuer aus. Nach der durch das BBG 2025 geänderten Rechtslage liegt ein grunderwerbsteuerpflichtiger Vorgang vor. Ist die KG eine Immobiliengesellschaft, beträgt die Grunderwerbsteuer 3,5 % vom gemeinen Wert des Grundstücks (ansonsten 0,5 % vom Grundstückswert). 

AUSWEITUNG DER BASISPAUSCHALIERUNG

Grundsätzlich können Gewerbetreibende und Selbständige, die eine Einnahmen-Ausgaben-Rechnung führen, Betriebsausgaben pauschal ohne Belegnachweis absetzen. Voraussetzung dafür ist, dass im vorangegangenen Kalenderjahr eine bestimmte Umsatzhöhe nicht überschritten wurde. Diese Umsatzgrenze für Basispauschalierung wird in den Jahren 2025 und 2026 schrittweise angehoben. 

Der Durchschnittssatz für Betriebsausgaben bei freiberuflichen oder gewerblichen Einkünften aus einer kaufmännischen oder technischen Beratung, bei einer Tätigkeit als wesentlich beteiligter Gesellschaftergeschäftsführer, Aufsichtsrat, Hausverwalter sowie bei Einkünften aus einer schriftstellerischen, vortragenden, wissenschaftlichen, unterrichtenden oder erzieherischen Tätigkeit beträgt 6 %, ansonsten 12 % der vereinnahmten Umsätze. Der Prozentsatz für die Gruppe der nicht gesondert aufgezählten Tätigkeiten wird für 2025 von 12 % auf 13,5 % und dann ab 2026 auf 15 % angehoben. 

Sind die Voraussetzungen der einkommensteuerlichen Basispauschalierung erfüllt, können Unternehmer Vorsteuern pauschal mit 1,8 % des Umsatzes geltend machen. Durch die Erhöhung der Umsatzgrenze erhöht sich auch der Betrag der maximal pauschal geltend machbaren Vorsteuern. 

Die Auswirkung der Änderungen auf einen Blick:

Änderungen bei Stiftungen

Privatstiftungen unterliegen mit Zinserträgen, Erträgen aus Beteiligungsverkäufen, Einkünften aus definierten Kapitalvermögen sowie Einkünften aus privaten Grundstücksveräußerungen der sogenannten Zwischenbesteuerung. Die Zwischensteuer beträgt (seit dem Jahr 2024) 23 %. Mit dem Budgetsanierungsmaßnahmengesetz 2025 Teil II wird der Steuersatz ab dem Kalenderjahr 2026 auf 27,5 % erhöht. Vor diesem Hintergrund werden auch die von Privatstiftungen zu leistenden Körperschaftsteuervorauszahlungen für 2026 pauschal um 5 % erhöht.

Zuwendungen der Stifter an inländische Privatstiftungen unterliegen der Stiftungseingangssteuer. Diese Steuer wird durch das Budgetbegleitgesetz 2025 mit Wirksamkeit ab 1.1.2026 von 2,5 % auf 3,5 % angehoben. Die Zuwendung von Grundstücken an eine Stiftung unterliegt nicht dieser Stiftungseingangssteuer, sondern stattdessen einer zusätzlichen Grunderwerbsteuer (sogenanntes Stiftungseingangssteueräquivalent). Mit dem Budgetsanierungsmaßnahmengesetz 2025 Teil II wird für Grundstückszuwendungen ab dem 1. Jänner 2026 auch dieses Stiftungseingangssteueräquivalent von 2,5 % auf 3,5 % erhöht.