Ist der Verkauf des Hauptwohnsitzes steuerfrei?

Immobilienertragsteuer bei Privatvermögen

Beim Verkauf eines Grundstücks fällt im Regelfall
Immobilienertragsteuer (ImmoESt) an. In der Praxis ist es nicht immer
eindeutig, ob die ImmoESt fällig ist bzw. in welcher Höhe. In einer
aktuellen Information des Bundesministeriums für Finanzen (BMF) werden
nun Fragen dazu beantwortet. Über einige ausgewählte Sachverhalte zur
Hauptwohnsitzbefreiung informiert dieser Artikel.

Gesetzliche Bestimmung Hauptwohnsitzbefreiung

Aufgrund der Hauptwohnsitzbefreiung sind Veräußerungen von
Eigenheimen oder Eigentumswohnungen samt Grund und Boden (bis zu 1.000
m2) befreit, und zwar wenn sie dem Veräußerer:

• ab der Anschaffung bis zur Veräußerung für mindestens zwei Jahre
  durchgehend als Hauptwohnsitz gedient haben oder


• innerhalb der letzten zehn Jahre vor der Veräußerung mindestens
  fünf Jahre durchgehend als Hauptwohnsitz gedient haben.

Als Eigenheim gelten Häuser mit nicht mehr als zwei Wohnungen.

Ist die Hauptwohnsitzbefreiung auch beim Erben anwendbar?

Beispiel 1: Nach dem Tod des Vaters will der
Sohn im Zuge der Verlassenschaft das Grundstück veräußern. Das
Grundstück wird ab dem Todestag dem Erben zugerechnet. Die
Hauptwohnsitzbefreiung greift nur, wenn der Erbe selbst die oben
angegebenen Voraussetzungen erfüllt.

Beispiel 2: Das Haus wird von zwei Söhnen
geerbt, wobei A dort für drei Jahre seinen Hauptwohnsitz begründet und
seinen Bruder ausbezahlt. Da die erste Befreiungsbestimmung (Verkauf
nach zwei Jahren) einen entgeltlichen Erwerb voraussetzt, ist nur der
vom Bruder entgeltlich erworbene Teil steuerfrei. Bei einer Veräußerung
nach fünf Jahren greift die zweite Befreiungsbestimmung. Dann ist die
Befreiung auch für die vererbte Grundstückshälfte anwendbar.

Betriebliche/private Nutzung, 1.000 m2-Grenze

Ein Hauseigentümer besitzt 2.000 m2 Grund. 30 % werden betrieblich
genutzt, die restlichen 70 % (1.400 m2) als Hauptwohnsitz. Die
Hauptwohnsitzbefreiung kommt für 30 % der Einkünfte nicht in Frage, da
dieser Teil betriebliche Einkünfte darstellt. Für die restlichen 70 %
kommt die Befreiung in Betracht - allerdings nur für 1.000 m2. Die
restlichen 400 m2 sind Einkünfte aus privaten
Grundstücksveräußerungen.

Besteuerung freiwillige Abfertigung

Wird ein Dienstverhältnis beendet, sieht das Gesetz eine
verpflichtende Abfertigung für den Dienstnehmer vor. Unterschieden wird
zwischen dem System der Abfertigung "alt" bzw. "neu". Im alten System
sind nur mehr Arbeitnehmer, deren Dienstverhältnis vor dem 1.1.2003
bestanden hat und keine Übertragung in das System "neu" erfolgte.

Nach dem "alten" System ist gesetzlich genau festgelegt, wie hoch der
Anspruch des Dienstnehmers nach wie vielen Dienstjahren ist - gezahlt
wird erst bei Beendigung des Dienstverhältnisses. Im Unterschied dazu
zahlt der Arbeitgeber beim "neuen" System laufend einen Beitrag von 1,53
% des monatlichen Entgelts sowie allfälliger Sonderzahlungen an den
zuständigen Träger der Krankenversicherung zur Weiterleitung an die
betriebliche Vorsorgekasse. Neben der gesetzlich verpflichtenden
Abfertigung kommt es auch vor, dass Dienstgeber ihren Dienstnehmern
freiwillige Abfertigungen auszahlen.

Freiwillige Abfertigung

Bei Arbeitnehmern, die noch im "alten" Abfertigungssystem sind,
werden freiwillige Abfertigungen begünstigt besteuert - allerdings seit
dem 1.3.2014 mit Einschränkungen.

Viertelregelung

Die freiwillige Abfertigung wird mit dem begünstigten Lohnsteuersatz
von 6 % besteuert, wenn sie ein Viertel der laufenden Bezüge der letzten
zwölf Monate nicht übersteigt. Seit 1.3.2014 allerdings nur bis zur
9fachen monatlichen ASVG-Höchstbeitragsgrundlage (2014: monatlich €
4.530 - 9fache: € 40.770,00).

Zwölftelregelung

Darüber hinaus kann der Steuersatz von 6 % auf einen Betrag
angewendet werden, der von der nachgewiesenen Dienstzeit abhängt.

Dienstzeit	Betrag, der mit 6 % versteuert wird
3 Jahre	2/12 der laufende Bezüge der letzten 12 Monate
5 Jahre	3/12 der laufende Bezüge der letzten 12 Monate
10 Jahre	4/12 der laufende Bezüge der letzten 12 Monate
15 Jahre	6/12 der laufende Bezüge der letzten 12 Monate
20 Jahre	9/12 der laufende Bezüge der letzten 12 Monate
25 Jahre	12/12 der laufende Bezüge der letzten 12 Monate

Seit 1.3.2014 ist jedes mit 6 % zu besteuernde Zwölftel mit der
3fachen ASVG-Höchstbeitragsgrundlage limitiert. Wenn nicht der
Steuersatz von 6 % zur Anwendung kommt, wird die Zahlung wie ein
laufender Bezug behandelt und mit dem Lohnsteuertarif versteuert.

Betriebsausgabe

Mit dem Abgabenänderungsgesetz 2014 wurde auch der
Betriebsausgabenabzug eingeschränkt. Zu den nichtabzugsfähigen
Aufwendungen oder Ausgaben zählen sonstige Bezüge nach § 67 Abs. 6 wie
z.B. freiwillige Abfertigungen, soweit sie beim Empfänger nicht mit 6 %
begünstigt besteuert werden.

In welcher Höhe haften die Gesellschafter bei einer GmbH mit Gründungsprivileg?

GmbH mit Gründungsprivileg

Das Mindeststammkapital bei einer GmbH (Gesellschaft mit beschränkter
Haftung) beträgt grundsätzlich € 35.000,00. Im Gesellschaftsvertrag
einer neu gegründeten GmbH kann allerdings vorgesehen werden, dass die
Gründungsprivilegierung (für maximal zehn Jahre) in Anspruch genommen
wird. Die Summe der gründungsprivilegierten Stammeinlagen muss dann
mindestens € 10.000,00 betragen.

Spätestens zehn Jahre nach der Gründung müssen die Stammeinlagen auf
€ 35.000,00 erhöht werden.

Haftung

Schon aus dem Namen "Gesellschaft mit beschränkter Haftung (GmbH)"
geht hervor, dass bei dieser Rechtsform die Haftung der Gesellschafter
mit der Höhe ihrer Einlage begrenzt ist. Während der
Gründungsprivilegierung ist die Haftung der Gesellschafter daher auf €
10.000,00 eingeschränkt. Von den Gesellschaftern sind nur dann weitere
Einlagen zu leisten, wenn sie weniger als € 10.000,00 betragen. Wurden
bereits € 10.000,00 eingelegt, sind die Gesellschafter nicht dazu
verpflichtet, mehr zu zahlen.

Dies gilt gegenüber Gläubigern und für den Fall, dass ein
Insolvenzverfahren eröffnet wird. Wurde das Insolvenzverfahren innerhalb
der ersten zehn Jahre nach der Gründung eröffnet, so bleibt es, auch
wenn das Insolvenzverfahren nicht innerhalb dieser zehn Jahre beendet
wird, bei den € 10.000,00.

Achtung

Unter Umständen kann für Gesellschafter-Geschäftsführer eine
höhere Haftung eintreten. Geschäftsführer sind dazu verpflichtet, ihre
Aufgaben mit der Sorgfalt eines ordentlichen Geschäftsmannes zu
erfüllen.

Neues "Wahlrecht" bei Metalllieferungen

Reverse-Charge

Im Regelfall schuldet der liefernde bzw. leistende Unternehmer die
Umsatzsteuer (USt). Beim Reverse-Charge geht die Steuerschuld jedoch von
ihm auf den Leistungsempfänger über. Der liefernde bzw. leistende
Unternehmer muss die Rechnung ohne Umsatzsteuer ausstellen. Es muss aber
in der Rechnung ein Hinweis auf den Übergang der Steuerschuld enthalten
sein.

Die Reverse-Charge-Regelung wird immer weiter ausgedehnt, unter
anderem auch, um einem Umsatzsteuerbetrug vorzubeugen.

Metalllieferungen

Seit Jahresanfang muss das Reverse-Charge-System auch bei bestimmten
Metalllieferungen angewendet werden. Wird das Metall an einen
Unternehmer geliefert, muss die Rechnung daher ohne Umsatzsteuer
ausgestellt werden. Metalle, die ausschließlich für die Endnutzung
bestimmt sind, sind davon nicht betroffen - z.B. Lieferungen von
Aluminiumfolie für Nahrungsmittel, Metallklebebänder.

Im Juni wurde diese Regelung nun wieder gelockert. Für
Metalllieferungen bis € 5.000,00 netto ist das Reverse-Charge-System
nicht mehr zwingend vorgesehen. Es besteht in diesen Fällen nun ein
Wahlrecht, wie die Rechnung ausgestellt wird. Allerdings müssen alle
gesetzlichen Rechnungsmerkmale, die das Umsatzsteuergesetz für
Rechnungen vorsieht, enthalten sein.

Das Wahlrecht wurde rückwirkend ab 1.1.2014 eingeführt.

Pensionskontorechner

Wissen Sie, wie hoch Ihre künftige Pension ausfallen wird?

Beginnend mit Juni 2014 wurden von der Pensionsversicherungsanstalt
die ersten Informationen zu den Pensionskonten versendet. Auf dem
Pensionskonto ist nunmehr für alle ab dem 01.01.1955 Geborenen ihre
derzeitige Pensionshöhe mittels einer "Erstgutschrift" ersichtlich.

Die bisher erworbenen Versicherungsleistungen sind in dieser
"Erstgutschrift" abgebildet und bilden die Grundlage für die zukünftige
Pension. Mit jeder weiteren Beitragseinzahlung erhöht sich künftig der
Kontostand.

Wie errechnet sich die Pension aus dem Pensionskonto?

Die Erstgutschrift zeigt am Pensionskonto den aktuellen Ansparbetrag
für Ihre Pension an. Dividiert man die Gutschrift durch 14, erhält man
den aktuellen monatlichen Bruttopensionswert. Pensionen werden 14-mal
jährlich ausbezahlt - im April und Oktober gibt es eine
Sonderzahlung.

Wie hoch wird meine Pension ausfallen, wenn ich noch mehrere Jahre
arbeite?

Ab 2014 werden für jedes Jahr weitere 1,78 % Ihrer Beitragsgrundlage
dem Pensionskonto in Form einer Teilgutschrift gutgebucht und somit Ihr
Kontostand erhöht. Beitragsgrundlagen gibt es für Erwerbstätige (Lohn,
Gehalt), Zeiten der Kindererziehung, den Bezug von Arbeitslosengeld
usw.

Die Erstgutschrift und die Teilgutschriften werden zusammengezählt
und bilden die Summe der Gutschriften. Unter der nachfolgenden Adresse
können Sie unter Angabe Ihres Geburtsdatums, Ihres monatlichen
Bruttogehaltes und der Höhe der Kontoerstgutschrift einfach ermitteln,
wie hoch Ihre Pension zum Zeitpunkt des Erreichens des
Regelpensionsalters ausfallen wird: www.pensionskontorechner.at

Was ist bei der nachhaltigen Stromerzeugung zu beachten?

Neuer Freibetrag

Lieferungen von elektrischer Energie unterliegen der
Elektrizitätsabgabe. Ein Freibetrag von 25.000 kWh/Jahr wird nun
eingeführt, wenn

• diese elektrische Energie aus erneuerbaren Primär-Energiequellen
  erzeugt wird, z.B. Photovoltaikanlagen, Kleinkraftwasserwerke,
  Windenergieanlagen, und


• der Elektrizitätserzeuger die produzierte Energie selbst
  verbraucht und nicht in das Netz einspeist.

Auch neu ist, dass die Abgabe nur einmal für das gesamte Jahr zu
entrichten ist, wenn die monatliche Steuerschuld nicht mehr als € 50,00
beträgt. Liegt die gesamte Steuerschuld unter € 50,00 wird die Abgabe
nicht mehr eingehoben.

Die Neuerungen gelten ab 1.7.2014.

Photovoltaikanlagen

Seit 1.3.2014 gelten auch neue Regelungen zur steuerlichen Behandlung
von Photovoltaikanlagen. Es wird zwischen Voll- bzw.
Überschusseinspeiser und Inselbetrieben unterschieden. Danach richten
sich die steuerlichen Vorschriften.

Volleinspeiser:

Die gesamte produzierte Energie gelangt in das Ortsnetz. Hier liegen
aus steuerlicher Sicht Einkünfte aus Gewerbebetrieb vor - sowohl in der
Ertrag- als auch in der Umsatzsteuer. Es besteht daher das Recht auf
Vorsteuerabzug.

Überschusseinspeiser:

Mit der produzierten Energie wird zuerst der Eigenbedarf gedeckt. Der
Rest, der übrig bleibt, wird in das Ortsnetz eingespeist und an einen
Energieversorger verkauft. In diesem Fall liegt eine eigene gewerbliche
Einkunftsquelle nur für jenen Teil vor, der an den Energieversorger
weiterverkauft wird. Deshalb sind auch die Aufwendungen/Ausgaben nur in
jenem Umfang, in dem die Anlange der Einspeisung in das öffentliche Netz
dient, Betriebsausgaben. Die Anlage ist insoweit der Privatsphäre
zuzuordnen, als der produzierte Strom eigenen privaten Zwecken dient.
Wenn nicht anders möglich, hat die Aufteilung im Wege der Schätzung zu
erfolgen.

Umsatzsteuer: Bei anteiliger Privatnutzung ist die für den
Privatverbrauch entnommene Strommenge als Entnahmeeigenverbrauch zu
besteuern.

Inselbetrieb:

Der Strom wird ausschließlich für den Eigenbedarf produziert. Der
Strom ist daher der Privatsphäre zuzuordnen. Wird der Strom für eine
steuerrelevante Tätigkeit verwendet, ist der Strom diesen Einkünften
zuzuordnen. Dieser Artikel beinhaltet nur einen kurzen Überblick zur
Besteuerung von Photovoltaikanlagen. Für genauere Informationen
vereinbaren Sie bitte einen Beratungstermin.

Die interne Kommunikation verbessern

Ein positives Betriebsklima fördert die Motivation und die
Leistungsbereitschaft der Mitarbeiter. Herrscht im Unternehmen kein
harmonisches Miteinander, ist die Kommunikation im Unternehmen
eingeschränkt. Auch die Atmosphäre am Arbeitsplatz nimmt indirekt einen
Einfluss auf die Kommunikation. Freundlich gestaltete Pausenräume laden
die Mitarbeiter dazu ein, informelle Informationen miteinander
auszutauschen.

Tipps, wie Sie mit einfachen Mitteln die Kommunikation
verbessern:

• Ein "schwarzes" Brett, die moderne Form davon ist ein Intranet, in
  dem alle Informationen weitergegeben werden. Die Alternative wäre ein
  wöchentlich erscheinender Newsletter, der - z.B. immer freitags - die
  wichtigsten Ereignisse der Woche zusammenfasst. Am einfachsten kann
  dieser per Mail an alle Mitarbeiter verschickt werden. Darin stehen
  z.B. neu gewonnene Kunden, neue Mitarbeiter, wichtige
  Firmentermine.


• Eine quartalsweise erscheinende, gedruckte Mitarbeiterzeitung kann
  die einzelnen Newsletter zusammenfassen.


• einladende Pausenräume


• Betriebsveranstaltungen: Dazu zählen neben Betriebsausflügen
  beispielsweise auch interne Weiterbildungsmaßnahmen,
  Fremdsprachenkurse, Kommunikationsschulungen oder Seminare. Alle diese
  Maßnahmen fördern die informelle Kommunikation zwischen den
  Mitarbeitern.