Umwidmungszuschlag von 30 % bei der ImmoESt 

Wird ein Grundstück nach dem 31.12.2024 in Bauland umgewidmet und anschließend nach dem 30.6.2025 veräußert, erhöhen sich die Einkünfte aus der Grundstücksveräußerung um einen Umwidmungszuschlag von 30 %. Der Zuschlag gilt unabhängig davon, ob es sich um Alt- oder Neuvermögen handelt, und erfasst natürliche Personen sowie Körperschaften. 

Der Zuschlag bezieht sich ausschließlich auf den Grundanteil (nicht auf Gebäude). Eine gesetzliche Deckelung stellt sicher, dass die Gesamteinkünfte den auf Grund und Boden entfallenden Veräußerungserlös nicht übersteigen können. Kein Umwidmungszuschlag fällt bei der Hauptwohnsitzbefreiung, bei Verlustrealisierungen oder bei Entnahmen aus dem Betriebsvermögen zum Teilwert an. 

TIPP: Planen Sie den Verkauf eines umgewidmeten Grundstücks? Wir berechnen für Sie die anfallende ImmoESt inklusive Umwidmungszuschlag und prüfen steueroptimale Gestaltungsoptionen. 

Gewerblicher Grundstückshandel: Absicht zählt nicht immer 

Neu klargestellt wurde, dass ein gewerblicher Grundstückshandel auch dann vorliegen kann, wenn der Entschluss zum systematischen Abverkauf erst nachträglich gefasst wurde – also nicht bereits bei der Anschaffung der Liegenschaft. Entscheidend ist nicht die ursprüngliche Absicht, sondern die tatsächliche Abwicklung. Wer mehrere Liegenschaften erwirbt und nach einiger Zeit in gleichem oder bearbeitetem Zustand veräußert, kann ungewollt in die Gewerblichkeit rutschen – mit entsprechend höheren Steuerfolgen. 

Fruchtgenuss und Substanzabgeltung: Strengere Anforderungen ab 2026 

Wird eine Liegenschaft verschenkt, jedoch das Nutzungsrecht (Fruchtgenuss) zurückbehalten, verbleibt die steuerliche Zurechnung der Mieteinnahmen beim bisherigen Eigentümer. Da dieser aber nicht mehr wirtschaftlicher Eigentümer ist, steht ihm die Abschreibung (AfA) grundsätzlich nicht zu. 

Eine Lösung bietet die sogenannte Substanzabgeltung: Der Fruchtgenussberechtigte zahlt dem neuen Eigentümer regelmäßig einen Betrag in Höhe der AfA. Diese Zahlungen sind für den Fruchtgenussberechtigten absetzbar, der Eigentümer kann die AfA geltend machen. 

Wichtig: Bei Fruchtgenusseinräumungen ab dem 1.1.2026 muss die Substanzabgeltungsvereinbarung zwingend am selben Tag wie die Fruchtgenusseinräumung abgeschlossen werden. Ein späterer Nachtrag wird steuerlich nicht mehr anerkannt. Bei älteren Einräumungen (vor dem 1.1.2026) kann die Vereinbarung noch nachgeholt werden, wirkt aber frühestens ab dem Jahr der ersten Zahlung. 

TIPP: Haben Sie eine Liegenschaft unter Vorbehalt des Fruchtgenusses verschenkt? Wir prüfen, ob eine Substanzabgeltungsvereinbarung steuerlich sinnvoll ist und welche formalen Anforderungen einzuhalten sind. 

Abgrenzung Instandhaltung und Instandsetzung 

Werden im Zuge einer Sanierung gleichzeitig Instandhaltungs- und Instandsetzungsarbeiten durchgeführt, kommt es auf den sachlichen Zusammenhang an. Sind die Instandhaltungsmaßnahmen unmittelbar durch die Instandsetzung ausgelöst worden und hätten ohne diese gar nicht stattgefunden, ist der gesamte Aufwand als Instandsetzungsaufwand (verteilt auf 10 Jahre) zu qualifizieren. Waren die Instandhaltungsarbeiten hingegen ohnehin fällig, sind beide Teile getrennt zu beurteilen.