Vermietung an den Gesellschafterkreis: Vorsteuerabzug bei Luxusimmobilien jetzt doppelt gefährdet
Das BFG versagt bei der Vermietung repräsentativer Wohnobjekte an den Gesellschafterkreis sowohl den Vorsteuerabzug als auch den Betriebsausgabenabzug. Zusätzlich entfällt seit Jänner 2026 bei Investitionskosten über zwei Millionen Euro das Vorsteuerabzugsrecht bereits kraft Gesetzes.
In der Praxis ist ein bekanntes Gestaltungsmodell, eine repräsentative Immobilie über eine GmbH zu errichten und an einen nahestehenden Personenkreis zu vermieten – primär, um den hohen Vorsteuerbetrag aus Anschaffung und Herstellung zu lukrieren. Das BFG (30. 1. 2026, RV/6100385/2024) hat hier erneut klare Grenzen gezogen: Eine GmbH errichtete um rund 4,88 Mio Euro eine Luxusvilla, vermietete sie an eine Privatstiftung und in der Folge an deren Begünstigte. Da das Objekt nach den Wünschen der Begünstigten geplant, nicht am Markt angeboten und zu einem im Verhältnis zu den Investitionskosten zu geringen Mietzins überlassen wurde, ging das Gericht von einer gesellschaftsrechtlichen Veranlassung (causa societatis) und damit von außerbetrieblichem Vermögen aus.
Die Folgen sind einschneidend: Der Vorsteuerabzug nach § 12 Abs 2 Z 2 lit a UStG wird zur Gänze versagt, die Mieteinnahmen sind weder Betriebseinnahme noch sind die Aufwendungen Betriebsausgaben. Wer auf einen funktionierenden Mietenmarkt und Fremdüblichkeit nicht achtet, verliert also nicht nur den – bei gehobenen Objekten erheblichen – Vorsteuerbetrag, sondern riskiert auch eine Vorsteuerberichtigung. Verschärfend kommt hinzu: Durch das Betrugsbekämpfungsgesetz 2025 fällt die Vermietung von Objekten mit Investitionskosten über 2.000.000 Euro nunmehr unter die unechte Steuerbefreiung – das Recht auf Vorsteuerabzug entfällt damit allein durch Überschreiten der Wertgrenze.
Wir empfehlen Ihnen, bestehende und geplante Konstruktionen zu prüfen:
- Liegt die Miete in einem fremdüblichen Verhältnis zu den Investitionskosten (Renditeberechnung)?
- Wurde ein funktionierender Mietenmarkt vor der Errichtung analysiert und dokumentiert?
- Übersteigen die Investitionskosten die neue 2-Mio-Euro-Grenze (unechte Steuerbefreiung)?
- Sind schriftliche, fremdübliche und tatsächlich gelebte Vereinbarungen vorhanden?
FRIST/STICHTAG: Die neue Wertgrenze von 2.000.000 Euro gilt für die unechte Steuerbefreiung bereits SEIT 1. JÄNNER 2026.
TIPP: Wir prüfen für Sie vor jeder Investitionsentscheidung die Fremdüblichkeit und die umsatzsteuerlichen Wertgrenzen – idealerweise, bevor der erste Spatenstich gesetzt wird.
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