Vermietung an nahe Angehörige: Renditemiete – Finanzierungskosten bleiben außen vor
Vermietet eine GmbH ein fremdfinanziertes Haus an nahe Angehörige, ist die Fremdüblichkeit an der erzielbaren Rendite (3–5 %) zu messen – die Finanzierungskosten erhöhen die Bemessungsgrundlage nicht. Sonst drohen verdeckte Ausschüttung und Vorsteuerausschluss.
Eine GmbH errichtete ein zur Gänze fremdfinanziertes Einfamilienhaus (Anschaffungs- und Herstellungskosten rund 909.000 Euro) und vermietete es an die Ehefrau des Gesellschafter-Geschäftsführers als gemeinsame Ehewohnung um 2.500 Euro monatlich. Der VwGH (25. 2. 2026, Ro 2024/15/0032) stellte klar: Die fremdübliche „Renditemiete“ ergibt sich aus einem Renditesatz von im Allgemeinen 3–5 %, angewandt auf die Anschaffungs- und Herstellungskosten (allenfalls zuzüglich Instandsetzungsaufwand) – und zwar bezogen auf ein gut rentierliches Vergleichsobjekt. Das BFG hatte die Bemessungsgrundlage rechtswidrig um die gesamten künftigen Kreditzinsen und -spesen (auf rund 1,13 Mio. Euro) erhöht. Der VwGH verwarf das: Die Art der Finanzierung ist für die am Markt erzielbare Miete ohne Bedeutung, weil ein fremder Mieter nicht mehr zahlt, nur weil der Vermieter fremdfinanziert hat.
Die Konsequenz einer zu niedrigen Miete ist einschneidend: verdeckte Ausschüttung samt Kapitalertragsteuer und – bei entsprechender Abweichung – Versagung des Vorsteuerabzugs nach § 12 Abs 2 Z 2 lit a UStG. Prüfen Sie daher:
- Berechnen Sie die Renditemiete korrekt (nur Anschaffungs-, Herstellungs- und Instandsetzungskosten, keine Finanzierungskosten).
- Dokumentieren Sie einen funktionierenden Mietenmarkt.
- Achten Sie auf schriftliche, fremdübliche und tatsächlich gelebte Verträge.
TIPP: Vor jeder Vermietung an nahestehende Personen ermitteln wir die fremdübliche Miete korrekt und prüfen das Vorsteuer- und vGA-Risiko.
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