Was ist bei der kostenlosen Überlassung von Wohnraum zu beachten?

Durch Unternehmen und Privatstiftungen

Die steuerliche Behandlung als werbewirksame „Spende“ lässt sich nach Ansicht des BMF auch auf die werbewirksame „Wohnraumspende“ übertragen, sodass bei der vorübergehenden, unentgeltlichen (oder niedrigpreisigen) Überlassung von Immobilien an Flüchtlinge aus der Ukraine durch inländische Kapitalgesellschaften von einer betrieblichen Veranlassung dieser Zuwendungen ausgegangen werden kann. Da eine betriebliche Veranlassung im Falle einer werbewirksamen Spende gegeben ist, kann keine verdeckte Ausschüttung vorliegen.

Bei eigennützigen Privatstiftungen, bei denen die Überlassung der Immobilien grundsätzlich zu Einkünften aus Vermietung und Verpachtung führt, kann ebenfalls von einer Werbewirksamkeit der „Wohnraumspende“ ausgegangen werden. 

Die unentgeltliche oder niedrigpreisige Immobilienüberlassung durch eine Privatstiftung stellt grundsätzlich eine Zuwendung (des Nutzungsvorteils) unabhängig davon dar, aus welchen Gründen diese erfolgt. Zuwendungen unterliegen grundsätzlich dem Kapitalertragsteuerabzug, sofern diese nicht an gemeinnützige Organisationen getätigt werden. Erfolgt die unentgeltliche Nutzungsüberlassung als „Wohnraumspende“ somit unter Einbindung einer gemeinnützigen Institution, unterliegt die Zuwendung nicht dem KESt-Abzug. Darüber hinaus bestehen nach Ansicht des BMF keine Bedenken, bei einer kurzfristigen „direkten“ Wohnungsüberlassung an hilfsbedürftige Flüchtlinge von maximal 6 Monaten ebenso vom KESt-Abzug abzusehen, sofern angesichts des steigenden Flüchtlingszustroms und des damit einhergehenden kurzfristig benötigten Wohnraums eine Einbindung gemeinnütziger Institutionen die Zurverfügungstellung der Immobilien an Flüchtlinge organisatorisch erheblich erschwert und zeitlich verzögert.

Wird auf die Spenden – wie oben dargestellt – auch werbewirksam hingewiesen, ist auch aus umsatzsteuerlicher Sicht von einer betrieblichen Leistung auszugehen, die zu keiner Eigenverbrauchsbesteuerung führt.

TIPP: Denken Sie daran, dass die Werbewirksamkeit nachweislich dokumentiert wird, zB durch Anbringen eines Hinweises am Gebäude „Wir unterstützen Flüchtlinge aus der Ukraine mit dieser Immobilie“ und einem Fotonachweis oder einem Hinweis auf der Homepage bzw in der E-Mail-Signatur.

Durch Privatpersonen

a. Bisher wurden keine Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung erzielt

• Wurde die Unterkunft bisher nicht vermietet und wird diese nunmehr dem Flüchtling unentgeltlich zur Verfügung gestellt, bekommt der Vermieter also weder einen Kostenersatz noch einen Mietzins, liegt keine steuerlich relevante Einkunftsquelle vor. Da die unentgeltliche Überlassung zu keinen Einkünften führt, braucht sie nicht in einer Steuererklärung erfasst zu werden.
• Erfolgt die Vermietung entgeltlich und wird dadurch ein Überschuss erzielt, liegen steuerpflichtige Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung vor. Wird hingegen ein Verlust erzielt, weil auf ein marktkonformes Mietentgelt verzichtet wird, ist vom Vorliegen von Liebhaberei auszugehen. Die Vermietungsverluste sind damit einkommensteuerlich nicht relevant und sind nicht in einer Steuererklärung zu erfassen.

b.    Bisher wurden Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung erzielt

• Ist ein Mietverhältnis unabhängig von der durch den Ukrainekrieg ausgelösten Flüchtlingssituation bereits beendet worden und wird die Unterkunft nunmehr einem Flüchtling befristet unentgeltlich zur Verfügung gestellt, wird keine Änderung der Bewirtschaftungsart (somit auch keine Änderung des Prognosezeitraums) und damit keine Liebhaberei vorliegen, wenn diese Maßnahme eine Überbrückung eines ansonsten vorliegenden Leerstandes darstellt und die Unterkunft höchstens zwölf Monate überlassen wird. Auch bei Vorliegen eines Verlustes liegen daher in derartigen Fällen weiterhin Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung vor.
• Wird die Unterkunft einem Flüchtling in solchen Fällen befristet entgeltlich zur Verfügung gestellt, liegen im Falle eines Überschusses steuerpflichtige Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung vor. Wird ein Verlust erzielt, weil auf ein marktkonformes Mietentgelt verzichtet wird, ist eine befristete Überlassung bis zu zwölf Monaten für die Liebhabereibeurteilung unschädlich, sodass weiterhin Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung vorliegen.

Diese Ausführungen gelten grundsätzlich auch, wenn eine Unterkunft nicht direkt einem Flüchtling, sondern einer Hilfsorganisation überlassen wird.

Umsatzsteuerrückzahlung bei Hilfslieferungen?

Bezüglich der Absetzbarkeit von Spenden haben wir schon in einem früheren Artikel berichtet. LINK: https://www.treuhand-union.com/de/news-artikel.html?id=1995  Wie sieht es aber bei der Umsatzsteuer aus?

Umsatzsteuerrechtlich liegt bei der Entnahme von Gütern aus dem Unternehmen und anschließender Hilfslieferung prinzipiell Entnahmeeigenverbrauch vor und wäre daher der Umsatzsteuer zu unterwerfen.

Hilfsgüterlieferung stellen allerdings nicht steuerbare Umsätze dar, weshalb die in Abzug gebrachte Vorsteuer nicht zurückgezahlt werden muss, wenn:

• ein Bestimmungsort gemäß § 5 der VO vorliegt, dies ist bei der Ukraine der Fall,
• ein Nachweis über die widmungsgemäße Verbringung in den begünstigten Staat erbracht wird,
• dem Finanzamt muss die Lieferung im Vorhinein angezeigt und die Erklärung abgegeben werden, dass dem Abnehmer keine Umsatzsteuer angelastet wird. Die Erklärung hat Art und Menge der Hilfsgüter sowie die genaue Bezeichnung und Anschrift des Abnehmers der Sachspende bzw. der entgeltlichen Lieferung zu enthalten.