Angelehnt an die Vermögenszuwachssteuer für Kursgewinne wurde mit dem
Stabilitätsgesetz 2012 eine Steuer für Immobilienverkäufe eingeführt.
Sie werden nun grundsätzlich mit einem Sondersteuersatz besteuert. Durch
diese Änderung kommt es zu umfangreichen Änderungen beim Verkauf von
Grundstücken und Gebäuden.

Veräußerungen aus dem Privatvermögen

Anschaffungen ab dem 1.4.2002

Der Gewinn vom Verkauf wird mit 25 % besteuert. Reduziert wird der
Veräußerungsgewinn noch um die Kosten für die Mitteilung an das
Finanzamt und für die Selbstberechnung der Immobilien-Ertragsteuer. Nach
Ablauf von zehn Jahren ab Erwerb wird es einen jährlichen
Inflationsabschlag von 2 % (maximal 50 %) des Veräußerungsgewinnes
geben.

Anschaffungen vor dem 1.4.2002

Die Steuer beträgt 15 % vom Verkaufserlös von Grundstücken mit
Umwidmung nach dem 1.1.1988 und 3,5 % vom Verkaufserlös für alle anderen
Fälle. Der Veräußerungsgewinn kann aber auch unter Zugrundelegung der
tatsächlichen Anschaffungskosten ermittelt werden. In diesem Fall kann
auch der Inflationsabschlag angesetzt werden.

Befreiungen

• Eigenheime und Eigentumswohnungen, die für den Veräußerer ab der
  Anschaffung bis zum Verkauf für mindestens zwei Jahre durchgehend als
  Hauptwohnsitz gedient haben oder wenn das Gebäude innerhalb der
  letzten zehn Jahre vor der Veräußerung für mindestens fünf Jahre
  durchgehend der Hauptwohnsitz war.


• Selbst hergestellte Gebäude (nicht der Grund und Boden). Dies gilt
  nicht, wenn das Gebäude innerhalb der letzten zehn Jahre zur Erzielung
  von Einkünften genutzt wurde (z.B. Vermietung, betriebliche
  Nutzung).


• Veräußerungen von Grundstücken infolge eines behördlichen
  Eingriffs (z.B. Enteignung) oder zur Vermeidung eines solchen
  nachweisbar unmittelbar drohenden Eingriffs.


• Tauschvorgänge von Grundstücken im Rahmen eines Zusammenlegungs-,
  Flurbereinigungs- und Baulandumlegungsverfahrens.

Option zur Regelbesteuerung

Möglich ist auch eine Option zur Regelbesteuerung. Allerdings ist das
nur bei einem relativ geringen Einkommen vorteilhaft. Eine Option ist
nur für alle Einkünfte aus Grundstücksverkäufen möglich.

Veräußerungen aus dem Betriebsvermögen

Bei Grundstücken des Betriebsvermögens spielt die
Gewinnermittlungsart keine Rolle mehr. Der Veräußerungsgewinn wird
grundsätzlich mit 25 % besteuert.

Anders als bisher werden Wertänderungen von Grund und Boden
steuerlich immer erfasst (also auch bei Bilanzierung nach § 4 Abs 1 und
Einnahmen-Ausgaben-Rechnung nach § 4 Abs 3).

Bei der Veräußerung von bebauten Betriebsgrundstücken des
Altvermögens, bei denen der Grund und Boden zum 31.03.2012 nicht
steuerverfangen war, kann der auf Grund und Boden entfallende Anteil mit
3,5 % oder 15 % versteuert werden.

Bei Steuerpflichtigen, die ihren Gewinn durch Bilanzierung nach § 5
ermitteln (jene Unternehmer, die nach Unternehmensrecht Bücher zu führen
haben), tritt hinsichtlich der Methode der Veräußerungsgewinnermittlung
keine Änderung der bisherigen Rechtslage ein.

Allerdings ist auf die Veräußerung der besondere Steuersatz in Höhe
von 25 % anzuwenden.

Bei Betriebsgebäuden wirkt sich ? unabhängig von der
Gewinnermittlungsart ? die Änderung der Besteuerung von
Grundstücksveräußerungen nicht auf die schon bisher bestehende
uneingeschränkte Steuerhängigkeit aus. Die Versteuerung der realisierten
stillen Reserven erfolgt nunmehr mit 25 %. Ein Inflationsabschlag kommt
bei Gebäuden aber nie zur Anwendung.

Ausnahmen von der Besteuerung

Die Steuer gilt allerdings nicht für Grundstücke, die aus dem
Umlaufvermögen verkauft werden. Auch nicht unter die Steuer fallen
Verkäufe von Unternehmen, deren Schwerpunkt Grundstücksverwaltungen
darstellen wie z.B. Vermietung und Veräußerung von Grundstücken. Weiters
ausgenommen sind Verkäufe, wenn auf das Grundstück stille Reserven
übertragen wurden oder eine Teilwertabschreibung vorgenommen wurde.

Abfuhr durch Parteienvertreter

Die Steuer ist von den Notaren oder Rechtsanwälten, die den Verkauf
betreuen, zu berechnen. Sie haben die Steuer auch an das Finanzamt
abzuführen. Verpflichtend wird diese Bestimmung ab 1.1.2013. Seit
1.4.2012 kann das schon freiwillig so gemacht werden. Zusätzlich muss
eine erweiterte Steuererklärung über FinanzOnline abgegeben bzw. eine
Mitteilung an das Finanzamt gemacht werden.

Fällig

Maßgeblich für die Berechnung der Fälligkeit ist der Zeitpunkt des
Zuflusses des Kaufpreises. Die Steuer ist spätestens am 15. des auf den
Erhalt zweitfolgenden Monats fällig.

Beispiel: Erhalt des Kaufpreises am 18.4.2013.
Die Steuer ist bis spätestens 15.6.2013 zu entrichten.

Stand: 12. April 2012