SPARPAKET 2012

NEUE BESTIMMUNGEN FÜR DIE BESTEUERUNG VON IMMOBILIEN

Die Bestimmungen für die Besteuerung von privaten Liegenschaftsverkäufen werden schärfer.

Wir zeigen ihnen die neuen Bestimmungen und geben TIPPS, wie sie den strengeren Bestimmungen noch entkommen können.
Dazu ist allerdings rasches Handeln erforderlich, da die neuen Bestimmungen schon mit 1.4.2012 in Kraft treten sollen und eine Steuerpflicht für den Verkauf aller privaten Immobilien (mit Ausnahmen) vorsehen.

A. DIE NEUEN BESTIMMUNGEN

Bis dato konnten private Liegenschaften nach Ablauf einer zehnjährigen Spekulationsfrist steuerfrei verkauft werden.
Nach der neuen Rechtslage ist grundlegend immer von einer Steuerpflicht auszugehen, zudem ist zwischen Liegenschaftserwerben vor und ab dem 1.4.2002 zu unterscheiden.

A.1 Immobilienkauf ab dem 1.4.2002 und Immobilienverkauf ab dem 1.4.2012

Gewinne (= Verkaufspreis abzüglich Anschaffungskosten) aus der Veräußerung von privaten Immobilien werden ab dem 1.4.2012 stets mit einem Steuersatz von 25% besteuert.

Wird die private Liegenschaft nach mehr als zehn Jahren seit der Anschaffung veräußert, so wird der steuerpflichtige Gewinn jährlich um einen 2 %igen Inflationsabschlag gekürzt; dieser Inflationsabschlag ist allerdings mit 50 % begrenzt. Dass Heißt, dass jedenfalls die Hälfte des Veräußerungsgewinnes steuerpflichtig bleibt.
Aufrecht bleiben die Steuerbefreiungen für den Verkauf von Immobilien, die als Hauptwohnsitze dienen und selbst hergestellte Gebäude.

A.2 Immobilienkauf vor dem 1.4.2002 und Immobilienverkauf ab dem 1.4.2012

Werden schon vor dem 1.4.2002 angeschaffte und umgewidmete private Liegenschaften (Umwidmung von Grünland in Bauland/Baufläche ab 1.1.1988) veräußert, wird der Veräußerungsgewinn pauschal mit 60 % des Verkaufspreises angenommen und besteuert. Dies bedeutet, dass 15 % des Verkaufspreises als Steuer an das Finanzamt abzuführen ist.

Von dieser Regelung sind auch Liegenschaften erfasst, die nach der alten Rechtslage steuerfrei verkauft werden konnten.
Für Liegenschaften, die nicht umgewidmet wurden und die vor dem 1.4.2002 angeschafft wurden und Liegenschaften, bei denen eine Umwidmung vor dem 1.1.1988 erfolgte wird der Veräußerungsgewinn pauschal mit 14 % des Verkaufspreises angenommen. Diese Regelung entspricht einer Steuer in Höhe von 3,5 % des Verkaufspreises.

Für den Fall, dass der tatsächliche Veräußerungsgewinn niedriger ist, kann vom Verkäufer eine Besteuerung nach den tatsächlichen Verhältnissen beantragt werden.

B. TIPPS UND STEUERLICHE ÜBERLEGUNGEN

B.1 Liegenschaften mit Anschaffungszeitpunkt vor weniger als 10 Jahren

Liegenschaften, welche sich noch in der zehnjährigen Spekulationsfrist befinden, sollten nicht vor dem 1.4.2012 veräußert werden; eine Veräußerung bis zum 31.3.2012 wird nämlich noch nach dem alten System mit einem Steuersatz von maximal 50 % besteuert. Bei Verkauf nach dem 01.04.2012 wird der Veräußerungsgewinn nur noch mit einem Steuersatz von 25 % besteuert.

B. 2 Liegenschaften mit Anschaffungszeitpunkt vor mehr als 10 Jahren

Liegenschaften, welche sich nicht mehr in der zehnjährigen Spekulationsfrist befinden, können bis zum 31.3.2012 noch steuerfrei verkauft werden. Wenn Sie ohnedies beabsichtigen eine solche Liegenschaft zu verkaufen, so sollten sie dies noch vor dem 1.4.2012 machen.

Für Liegenschaften, die bis 31.3.2012 noch steuerfrei verkauft werden können und deren späterer Verkauf aber steuerpflichtig wird, kann auch überlegt werden, die Wertsteigerung dieser Liegenschaften durch einen Verkauf innerhalb der Familie oder durch einen Verkauf an bzw. Einlage in eine GmbH bis zum 31.3.2012 endgültig steuerfrei zu stellen. Zu beachten ist dabei allerdings, dass die dabei anfallenden Nebenkosten (3,5 % Grunderwerbsteuer, 1,1% Eintragungsgebühr, Vertragserrichtungskosten etc.) den Steuervorteil aufwiegen.

Ob derartige Gestaltungen Vorteile für Sie bringen, kann nur im jeweiligen Einzelfall beurteilt werden und wir stehen gerne für ein Beratungsgespräch zur Verfügung.