Umsatzsteuer bei Vermietung

Ein Vermieter darf die Vermietung von Geschäftsräumlichkeiten nur
dann steuerpflichtig behandeln, wenn der Mieter die Räumlichkeiten
nahezu ausschließlich für Zwecke nutzt, die den Vorsteuerabzug nicht
ausschließen. Dies gilt, wenn die Vermietung unter die Neuregelung
fällt, die mit dem Stabilitätsgesetz 2012 geschaffen wurde.

Nahezu ausschließliche Verwendung: 95 % der Umsätze (5 % unecht
steuerbefreite Umsätze des Mieters schaden nicht. Darunter würden z.B.
Umsätze aus der Tätigkeit als Arzt, Physiotherapeut etc. fallen).

Wann ist die Neuregelung nicht anzuwenden?

Die Neuregelung ist nicht anzuwenden, wenn vor dem 1.9.2012:

• Das Mietverhältnis begonnen hat (ausschlaggebend: tatsächliche
  Nutzung).


• Vom Vermieter mit der Errichtung begonnen wurde (Beginn:
  tatsächlicher Baubeginn, Baubewilligung muss vorhanden sein).

Von der Neuregelung betroffen

Hat der Vermieter das Gebäude nicht selbst errichtet sondern gekauft,
gilt die neue Regelung für alle Miet- und Pachtverhältnisse, die nach
dem 1.9.2012 beginnen.

Sanierungsarbeiten

Ein reiner Erhaltungsaufwand führt zu keiner Änderung. Die
Neuregelung ist allerdings anzuwenden, wenn die Arbeiten so umfangreich
sind,

• dass sie steuerlich einen Herstellungsaufwand darstellen und


• mit den Arbeiten nach dem 31.8.2012 begonnen wurde.

Ein Herstellungsaufwand ist z.B. die Aufstockung eines Gebäudes.

Mehr Mieter in einem Gebäude

Sind in einem Gebäude mehrere Mieter, so muss für jeden Mieter
getrennt beurteilt werden, ob der Vorsteuerabzug zusteht.

Beispiel: Kauf des Hauses Anfang Oktober. Das
Erdgeschoss wird an einen Arzt vermietet, der 1. Stock an einen
Rechtsanwalt. Der Hauskauf fällt unter die Neuregelung. An den Arzt darf
keine Umsatzsteuer verrechnet werden. Für den ersten Stock kann der
Vermieter zur USt-Pflicht optieren. Damit ist dem Rechtsanwalt auch die
Umsatzsteuer in Rechnung zu stellen. Der Vermieter ist dadurch aber auch
anteilig zum Vorsteuerabzug berechtigt.

Stand: 06. September 2012

Wann fällt eine Vorsorgewohnung unter Liebhaberei?

Eine sichere Geldanlage ist ? gerade wenn die Zinsen niedrig sind ? ein
beliebtes Thema. Wenn in Immobilien investiert wird, sollte aber immer
auch das Thema Liebhaberei im Auge behalten werden.

Was ist "Liebhaberei"?

Als Liebhaberei im steuerlichen Sinn werden unternehmerische
Tätigkeiten bezeichnet, mit denen sich jedoch kein positiver Gesamterfolg
erzielen lässt.

Liebhaberei bei Vorsorgewohnung

Entsteht bei bestimmten Vermietungen ein Verlust, so ist grundsätzlich
von Liebhaberei auszugehen. Darunter fallen vor allem Vermietungen
von:

• Ein- und Zweifamilienhäusern


• Eigentumswohnungen


• Mietwohngrundstücken mit qualifizierten Nutzungsrechten (jenen, die
  dazu geeignet sind, persönlichen Wohnbedürfnissen zu dienen)


• einzelnen Appartements


• im Wohnverband befindlichen Fremdenzimmern

Als Einkunftsquelle kann die Vermietung angesehen werden, wenn über
einen absehbaren Zeitraum ein Gesamtgewinn/Gesamtüberschuss erzielt werden
kann.

Als absehbarer Zeitraum wird grundsätzlich ein Zeitraum von 20 Jahren
ab Beginn der entgeltlichen Überlassung gesehen, höchstens 23 Jahre ab dem
erstmaligen Anfallen von Aufwendungen (Ausgaben).

Im Zweifel ist anhand einer Prognoserechnung zu dokumentieren, dass bei
einer Bewirtschaftung eine Einkunftsquelle vorliegt.

Welche Auswirkung hat die Annahme von Liebhaberei?

Wird bei einer Vermietung Liebhaberei vermutet, so wird keine
Einkunftsquelle angenommen.

Einkommensteuer

Hier dürfen entstandene Verluste nicht abgezogen werden. Dies gilt auch
für in der Vergangenheit bereits abgezogene Verluste. Allerdings nur bis
zur Verjährungsfrist. Sollte sich aus der Tätigkeit unerwartet doch in
einem Jahr ein Gewinn ergeben, ist dieser nicht steuerpflichtig.

Stand: 06. September 2012

UID-Nummer

Als Unternehmer brauchen Sie eine UID-Nummer
(Umsatzsteuer-Identifikationsnummer), sobald Sie innerhalb der EU Waren
einkaufen, verkaufen oder sonstige Leistungen ausführen. Sie ermöglicht
eine eindeutige Kennzeichnung aller Unternehmen in der EU.

Die UID-Nummer muss beim zuständigen Finanzamt im jeweiligen
Mitgliedstaat beantragt werden.

Seit 1.8.2012: UID-Büro geschlossen

Gibt ein Geschäftspartner eine UID-Nummer an, so muss sie gültig sein.
Möglich war die Überprüfung der UID-Nummer bisher über das UID-Büro in
Suben, online über FinanzOnline oder über die Homepage der EU (http://ec.europa.eu/taxation_customs/vies/vieshome.do).

Mit 1.8.2012 wurde das UID-Büro in Suben geschlossen. Über FinanzOnline
kann die UID-Nummer am einfachsten geprüft werden.

Sollte eine elektronische Überprüfung nicht möglich sein, so kann per
Telefon oder auch schriftlich beim Finanzamt des Antragstellers angefragt
werden.

Die Bestätigung, dass die UID-Nummer gültig ist, sollten Sie ausdrucken
und wie andere Belege aufbewahren.

Stand: 06. September 2012

Betriebspensionen: Freiwillige Vorwegbesteuerung

Erhalten Sie eine Betriebspension? Dann könnte für Sie die einmalige,
freiwillige Vorwegbesteuerung im Jahr 2012 in Frage kommen.

Die vom Arbeitgeber finanzierte Betriebspension wird dabei einmalig
mit 25 % besteuert (bei Pensionen bis zu € 300,00 brutto monatlich
beträgt die Einkommensteuer nur 20 %). Der Vorteil ist, dass in der
Folge bei allen verbleibenden Pensionszahlungen nur ein Viertel der
Pension als Bemessungsgrundlage für die Steuer herangezogen wird.

Wichtig: Die Vorwegbesteuerung kann nur in Anspruch
genommen werden, wenn bis zum 31.10.2012 ein schriftlicher Antrag bei
der Pensionskasse eingelangt ist.

Haben Sie noch Fragen? Wir informieren Sie gerne ausführlicher zu
diesem Thema.

Stand: 06. September 2012

Neue VwGH-Urteile zur Abschreibung

Wann darf mit der AfA begonnen werden?

Geht eine Anlage vorab nur in Probebetrieb, so stellt dieser
Probebetrieb noch keine Inbetriebnahme und so noch nicht den Beginn der
Absetzung der Abnutzung (AfA) dar.

Dies stellte der Verwaltungsgerichtshof (VwGH) im Februar in einem
Urteil klar. In diesem Fall war der offizielle Fahrbetrieb einer Seilbahn
für das nächste Wirtschaftsjahr geplant. Der Probebetrieb wurde jedoch
noch im alten Wirtschaftsjahr vorgenommen. Aufgrund dessen wurde eine
Halbjahres-AfA im alten Wirtschaftsjahr vorgenommen.

Eine Abschreibung kommt laut VwGH erst dann in Betracht, wenn ein
Wirtschaftsgut den Zwecken des Betriebes dient. Erst dann unterliegt es
einer Abnutzung. Bei einem Probebetrieb ist dies noch nicht gegeben.

Kann bei Gebäuden die AfA erhöht werden?

In einem aktuellen Urteil bestätigte der Verwaltungsgerichtshof (VwGH),
dass bei einem Gebäude eine kürzere Restnutzungsdauer als die gesetzliche
Nutzungsdauer angesetzt werden kann. Die Beweispflicht über die kürzere
Nutzungsdauer liegt allerdings beim Steuerpflichtigen. Es muss darüber ein
Gutachten eines Sachverständigen vorliegen.

Wie muss dieses Gutachten aussehen?

Laut VwGH muss dieses Gutachten über den technischen Bauzustand zum
Erwerbszeitpunkt informieren. In der konkreten Entscheidung war das
Gutachten ursprünglich nicht zur Ermittlung der AfA, sondern des
Verkehrswerts gedacht. Für den VwGH ist dies für die Beweiswürdigung nicht
von Bedeutung, da die Nutzungsdauer eine wesentliche Komponente für die
Ermittlung des Gebäudewertes darstellt.

Weiters wurde auch eine Gutachtensergänzung bezüglich der technischen
Restlebensdauer beigebracht. Umstände bei denen eine kürzere Nutzungsdauer
angenommen werden kann sind z.B. ein schlechter Bauzustand oder schlechte
Bauausführungen.

Zu beachten bei der Abschreibungsdauer eines Gebäudes ist:
Bemessungsgrundlage ist immer nur das Gebäude und nicht der Wert von Grund
und Boden.

Stand: 06. September 2012

Abfertigung: Aus "Alt" wird "Neu"

Ein Übertritt von der Abfertigung alt in das System der Abfertigung neu
ist gesetzlich nur mehr bis zum 31. Dezember 2012 möglich. (Gilt nur: wenn
die "alten" Ansprüche in das neue System überführt werden.)

Abfertigung neu

Seit 1. Jänner 2003 besteht das System der Abfertigung neu. Hier wird
der Abfertigungsanspruch in einer betrieblichen Vorsorgekasse angespart.
Der Arbeitgeber ist verpflichtet, ab Beginn des zweiten Monats eines
Arbeitsverhältnisses einen laufenden Beitrag von 1,53 % des monatlichen
Entgelts sowie allfälliger Sonderzahlungen an den zuständigen Träger der
Krankenversicherung (Gebietskrankenkasse) zur Weiterleitung an die
betriebliche Vorsorgekasse zu überweisen.

Abfertigungszahlungen nach dem System "alt"

Alle Dienstverhältnisse, die am 31. Dezember 2002 bestanden haben,
fallen in das alte Abfertigungssystem.

Dauer des Dienstverhältnisses	Anspruch auf Monatsbezüge
ab 3 vollen Jahren	2
ab 5 vollen Jahren	3
ab 10 vollen Jahren	4
ab 15 vollen Jahren	6
ab 20 vollen Jahren	9
ab 25 vollen Jahren	12

Zwischen dem Arbeitgeber und Arbeitnehmer kann schriftlich die
Abfertigung neu statt der Abfertigung alt vereinbart werden.

Möglichkeiten beim Übertritt

Einfrieren des bisher entstanden Anspruchs

Der bereits entstandene Anspruch an Monatsentgelten wird eingefroren.
Für diese gelten weiterhin auch die Regeln der Abfertigung alt (zum
Beispiel: kein Anspruch bei Selbstkündigung).

Umwandlung

Die bisher angesammelten fiktiven Abfertigungsansprüche werden in einen
Kapitalbetrag umgewandelt und in die Betriebs-Vorsorge-Kasse übertragen.
Diese Variante ist nur mehr bis 31.Dezember 2012 gültig.

Stand: 21. September 2012